Wohnhaus: Sanieren oder neu bauen?

Sie überlegen Ihr landwirtschaftliches Wohnhaus neu oder um zu bauen und benötigen eine Planungshilfe? Wir analysieren gemeinsam mit Ihnen am Hof Ihre bauliche Ausgangssituation und erarbeiten mögliche Varianten.

Kosten Grundberatung: 90 € Beratungspauschale (inkl. Hofpauschale)
Kosten Entwurfsplanung: 210 € / 270 €
Nähere Informationen: Tel. 05 0259 25400 oder bauberatung@lk-noe.at

Als Besitzer einer alten Immobilie muss man oft eine Sanierung planen. Der Bestand muss thermisch und bautechnisch aufgewertet, die Raumaufteilung an die Bedürfnisse der neuen Bewohner angepasst werden. Je aufwendiger diese Arbeiten ausfallen, desto eher stellt man sich die Frage: Sind Abriss und Neubau nicht doch die kostengünstigere und bessere Alternative?

Im Vorfeld sollte auf jeden Fall ein Fachexperte den Bestand ausgiebig prüfen. Für die thermische Sanierung ist eine ausreichende Wärmedämmung an den Außenbauteilen anzubringen. Fenster und Türen sollte man ebenso austauschen. Meist ist auch die Heizungsanlage zu erneuern. Ist das Mauerwerk intakt und sind keine Feuchtigkeitsprobleme vorhanden, so ist die Sanierung meist die bessere Wahl.

Eine Instandsetzung kann durch große, verdeckte Schäden erschwert werden. So kann etwa der Fall eintreten, dass man nicht nur die Dacheindeckung erneuern muss, sondern der ganze Dachstuhl neu zu machen ist.

Auch andere statische Schwachstellen oder eine hohe Schadstoffbelastung, wie beispielsweise durch Asbest, können die Sanierung aufwendig und sehr teuer machen. Deshalb sollte auf jeden Fall im Vorhinein eine fachkundige Person, also ein Planer oder Sachverständiger, die Substanz im Detail überprüfen. Dazu können auch Probebohrungen notwendig sein. Außerdem sollte die fachkundige Person die voraussichtlichen Kosten schätzen.

Wesentlich ist, dass man den Bestand an die eigenen Bedürfnisse anpasst. Bei einer Sanierung muss man oft Kompromisse bei der Raumaufteilung eingehen, da die Statik des Altbestandes berücksichtigt werden muss. Den gesamten Altbau zu entkernen, ist selten sinnvoll, da hier die Kosten über die eines Neubaus steigen können. Auch sind Altbauten häufig mit niedrigen Raumhöhen ausgestattet, die man nachträglich nur mit sehr viel Aufwand erhöhen kann.

In vielen Fällen jedoch ist eine Kombination aus Sanierung und Zubau eine gute Alternative, um eigene architektonische Wünsche umsetzen zu können: So kann beispielsweise in einer Gebäudeerweiterung ein großzügiger Wohn- und Essbereich mit hoher Raumhöhe Platz finden und den Bestand verwendet man für Schlafräume. Sowohl beim Neubau als auch im Altbau sollte man auf Barrierefreiheit achten. Meist empfiehlt sich, einen Teil des Wohnbereichs, wie zum Beispiel das Bad und ein Zimmer, rollstuhlgerecht zu planen.

Einer der größten Vorteile einer Sanierung ist, dass man bereits während der Sanierung im Haus leben und die Arbeiten schrittweise erledigen kann. Auch finanziell ist es ein großer Pluspunkt, dass nicht alle Ausgaben auf einmal anfallen. Oft ist es auch die persönliche Verbundenheit an das Objekt, die für eine Sanierung spricht. Ist man beispielsweise in dem Wohnhaus aufgewachsen, so soll der „Familienbesitz“ erhalten bleiben und an die nächste Generation weitergegeben werden. Häufig ist es aber auch der Charme alter Gebäude, der für die Erhaltung spricht.

Trotz der vielen Vorteile muss man sich bewusst sein, dass die Haustechnik und Energieeffizienz eines Neubaus auch bei einer gut durchdachten Sanierung kaum erreichbar sind. Außerdem bleibt bei einer Renovierung immer ein gewisses Restrisiko bezüglich Kosten – selbst bei der besten Planung können jederzeit versteckte Mängel zu Tage treten. Zusammengefasst müssen also viele Faktoren bei der Grundsatzentscheidung – „Sanieren oder neu bauen“ – beachtet werden. Sollte man sich jedoch für eine Sanierung des Objektes entscheiden, so muss auch diese gut geplant werden.

Vor der Sanierung sollte ein Fachmann eine Kostenschätzung für die notwendigen Maßnahmen erstellen. Oftmals unterschätzt man die Kosten. Zu diesem Zeitpunkt sollte auch bereits ein Entwurfsplan vorliegen, um den Umfang der notwendigen Arbeiten einschätzen zu können.

Bei den Sanierungsmaßnahmen sollte man auf eine sinnvolle Reihenfolge achten, denn das ist die Voraussetzung für ein erfolgreiches Projekt. Generell gilt: Die Arbeiten sollten von außen nach innen erfolgen. Bei jeder Maßnahme muss bereits weitergedacht werden, um Anschlussprobleme zu vermeiden und Geld zu sparen. Viele Arbeitsschritte hängen voneinander ab: So sollte im Zuge eines Fenstertauschs, auch die Wärmedämmung an den Außenwänden gemacht werden, um zukünftig Feuchtigkeits- und Schimmelprobleme zu vermeiden.

Bevor man mit dem Sanieren beginnen kann, muss man sich über die rechtlichen Rahmenbedingungen informieren. So ist beispielsweise das nachträgliche Aufbringen von Wärmedämmung oder der Austausch von Fenstern anzeigepflichtig. Jedoch müssen viele Arbeiten sogar mit einer Einreichung im Vorfeld bewilligt werden: So ist nicht nur ein Zubau genehmigungspflichtig, sondern auch ein Durchbruch in einer tragenden Wand, da hier in die Statik des Gebäudes eingegriffen wird. Lediglich geringe Umbauarbeiten im Inneren, wie Böden und Wände erneuern oder nicht tragende Wände umbauen, kommen ohne eine Genehmigung aus.

Nähere Informationen findet man in der NÖ Bauordnung oder in den OIB Richtlinien.

Bei größeren Umbaumaßnahmen und umfassenden Modernisierungen ist der Bauherr verpflichtet, die OIB Richtlinie 6 „Energieeinsparung und Wärmeschutz“ einzuhalten. Hier werden die energetischen Anforderungen an das Gebäude, sowie die Wahl der Energieträger festgelegt. Außerdem ist hier die Pflicht für die Erstellung eines Energieausweises auch bei größeren Renovierungen verankert. Der Energieausweis enthält die Energiekennzahl, die angibt, wie viel Heizwärme ein Gebäude im Jahr pro Quadratmeter benötigt.

Um die Finanzierung und Förderung klären zu können, sollte man zusätzlich zu einer Gesamtkostenschätzung bereits erste Kostenvorschläge von Firmen einholen, damit die Genauigkeit steigt. Das Land NÖ bietet im Rahmen der NÖ Eigenheimsanierung zwei Fördervarianten an: Für eine größere Renovierung muss ein Energieausweis vorgelegt werden. Dafür wird ein Direktzuschuss gewährt und zusätzlich ein jährlicher Zuschuss zur Unterstützung der Rückzahlung eines Darlehens. Die Variante ohne Energieausweis ist nur für Einzelmaßnahmen gedacht.

Sind die rechtlichen sowie finanziellen Gegebenheiten geklärt, kann die Sanierung beginnen. Kleinere Renovierungen, die frei durchführbar oder nur melde- oder anzeigepflichtig sind, kann man in Eigenregie erledigen. Bei größeren Umbauten muss eine entsprechende Fachfirma beauftragt werden, da ein Bauführer die Umbauarbeiten begleiten und anschließend die richtige Ausführung für die Behörde bestätigen muss. Eine gute Koordinierung der Arbeiten sowie ein Zeitplan sorgen für einen reibungslosen Ablauf, und einer gelungenen Sanierung steht nichts mehr im Wege.