Die Stärkung der Pächterrechte im Landpachtgesetz

Aufgrund des zunehmenden Drucks auf Grund und Boden – auch im landwirtschaftlichen Bereich – ist es für Landwirte oftmals nicht mehr möglich, die für eine Betriebserweiterung bzw. Flächenaufstockung erforderlichen landwirtschaftlichen Flächen zu erwerben. Die Bewirtschaftung im Pachtwege ist sohin die einzige Möglichkeit, an diese Flächen für den eigenen Betrieb zu gelangen. Aufgrund dieser Umstände ist der Pachtanteil bei landwirtschaftlichen Betrieben in den vergangenen Jahren deutlich gestiegen. So betrug im Jahr 1994 der Anteil der Pachtflächen an den gesamten in Österreich selbstbewirtschafteten, landwirtschaftlichen Nutzflächen noch 21%, steigerte sich jedoch bis zum Jahr 2013 bereits auf knappe 30% – Tendenz steigend.

Die zugepachteten Flächen sind immer öfter auch Grundlage für geplante Investitionen im Zusammenhang mit Betriebserweiterungen (Stallbauten, Maschinenankäufe udgl.), sodass die Bewirtschaftung der Pachtflächen über den vertraglich zugesicherten Zeitraum für die Existenz der landwirtschaftlichen Betriebe entscheidend ist. Das Landpachtgesetz (i.d.F. BGBl. I Nr. 58/2018 - LPG) ist ein Schutzgesetz zugunsten der Pächter von landwirtschaftlichen Grundstücken (ähnlich den Bestimmungen im Mietrechtsgesetz). Der Schutz sowie die gesetzlichen Gestaltungselemente des LPG hinsichtlich Pachtzins und Pachtdauer sind zwingend, das heißt sie lassen sich vertraglich nicht abbedingen.

Dem LPG unterliegen nur Pachtverträge, durch die landwirtschaftliche Grundstücke allein oder gemeinsam mit Wohn- und/oder Wirtschaftsgebäuden, vorwiegend zur landwirtschaftlichen Nutzung verpachtet werden. Pachtverträge über Pferdehöfe fallen (wie in der Ausgabe der Landwirtschaftlichen Blätter Nr. 48/2018 berichtet) nicht darunter. Ausschlaggebend ist die Bodenbewirtschaftung zur Gewinnung von landwirtschaftlichen Erzeugnissen.

Derzeit sieht das LPG Richtzeitpachten vor, die grundsätzlich beim Abschluss eines Pachtvertrages nicht unterschritten werden dürfen. Beispielsweise ist laut § 5 LPG für einen landwirtschaftlichen Betrieb die Richtpachtzeit bei zehn Jahren, für landwirtschaftliche Grundstücke bei fünf Jahren angesetzt. Verlängert werden kann bei landwirtschaftlichen Grundstücken um maximal zwei, bei landwirtschaftlichen Betrieben und Obstbaugrundstücken um drei und bei Spezialbetrieben (Obst-, Garten-, Weinbau) um vier Jahre. Wurde nunmehr beispielsweise ein Pachtvertrag über ein landwirtschaftliches Grundstück auf zwei Jahre abgeschlossen (Richtpachtzeit fünf Jahre), kann der Pächter beim zuständigen Bezirksgericht einen Antrag auf Verlängerung des Pachtverhältnisses stellen. Das Gericht kann in diesem Fall eine solche Verlängerung auf maximal zwei Jahre aussprechen, wenn eine Interessenabwägung vorgenommen wurde und diese zugunsten des Pächters ausgefallen ist (z.B. wirtschaftlich schlechte Lage). Grundsätzlich können Pachtverträge auf bestimmte Zeit nur einmal verlängert werden, jene auf unbestimmte Zeit so oft, bis die Richtpachtzeit erreicht bzw. überschritten wird.

Wurde der Pachtzins so hoch festgesetzt, sodass dieser durch einen durch ordnungsgemäße Bewirtschaftung erzielten Erlös nicht gedeckt werden kann oder weicht der Pachtzins um mehr als die Hälfte vom angemessenen Pachtzins ab (nach oben oder nach unten), kann sowohl der Verpächter als auch der Pächter eine gerichtliche Anpassung beantragen.

Anträge sind beim Bezirksgericht, in dessen Sprengel der Vertragsgegenstand gelegen ist, im Außerstreitverfahren einzubringen. Ein Anwaltszwang besteht in den ersten beiden Instanzen nicht. Bei der Antragsstellung sind strickte Fristen einzuhalten, andernfalls der Antrag nicht behandelt wird. Der Antrag auf Verlängerung muss spätestens zwei Monate vor Ablauf des Pachtvertrages auf bestimmte Dauer bzw. binnen 14 Tagen ab Zustellung der gerichtlichen Aufkündigung bei Pachtverträgen auf unbestimmte Dauer beim Bezirksgericht eingelangt sein. Das Gericht hat nach Einlangen des Antrages die Formerfordernisse zu prüfen und eine entsprechende Interessenabwägung vorzunehmen, sodass eine Entscheidung mittels Sachbeschluss getroffen werden kann. Dieser Beschluss kann mittels Rekurs binnen vier Wochen bekämpft werden.

Im Verfahren gilt das Erfolgsprinzip, das heißt, jene Partei die im Verfahren unterliegt, hat sowohl die eigenen Kosten als auch jene der obsiegenden Partei zu tragen.

Wie vorstehende Ausführungen zeigen, ist das LPG aufgrund der einzelnen Bestimmungen mitunter nicht so leicht auszuüben bzw. bestehen gewisse Hürden, die Schutzbestimmungen auch tatsächlich in Anspruch zu nehmen.